Bir arsayı projeye
dönüştüren her adım.
İmar durumundan emsal hesabına, kentsel dönüşümden ruhsata ve arsa yatırımına kadar mimar, geliştirici ve yatırımcılar için uygulamaya dönük rehberler.
Nereden başlamak istersiniz?
Yazılar bir arsanın yolculuğunu izler; her küme kendi başına da okunabilir.
İmar
Plan hiyerarşisi, plan notları ve parselin resmî yapılaşma koşulları.
İmar Durumu Sorgulama: Ada-Parsel ile Online Öğrenme (2026)
Bir arsada ne yapabileceğinizi belirleyen tek belge imar durumudur. Ada-parsel ile e-Devlet, TKGM ve belediye üzerinden nasıl sorgulanır, mimar gözüyle nasıl okunur?
Yazıyı okuyunİmar Planı Türleri: Çevre Düzeni, Nazım ve Uygulama İmar Planı
Bir parselin yapılaşma koşulları tek bir plandan değil, üst üste binen dört farklı ölçekli plandan çıkar. İmar planı türleri ve hiyerarşisi mimar gözüyle.
Yazıyı okuyunPlan Notları Nasıl Okunur? Emsal, Kat Adedi ve Özel Hükümler
İmar durumu belgesindeki en çok atlanan bölüm plan notlarıdır. Emsal tanımı, kat adedi ve özel hükümler nasıl okunur, yönetmelikle çelişki çıkarsa hangisi geçerlidir?
Yazıyı okuyunİfraz (Ayırma) ve Tevhid (Birleştirme): Şartlar ve Süreç
Bir parseli ikiye ayırmak (ifraz) ya da komşu parsellerle birleştirmek (tevhid), imar hakkını ve proje kapasitesini doğrudan değiştirebilir. Şartlar ve süreç.
Yazıyı okuyunİmar Planı Değişikliği: Süreç, Meclis Kararı ve Değer Artış Payı
Bir parselin imar hakkını en çok değiştiren tek işlem imar planı değişikliğidir. Kim talep edebilir, süreç nasıl işler, hangi bedeller devreye girer?
Yazıyı okuyunİmar Planı Askı Süreci ve İtiraz: Adım Adım Rehber
Onaylanan bir imar planı, kesinleşmeden önce askıya çıkar ve bu sürede itiraz hakkı doğar. Askı süresi, itiraz nasıl yapılır ve sonrasında ne olur?
Yazıyı okuyunParselasyon (18. Madde Uygulaması) ve Düzenleme Ortaklık Payı
3194 sayılı Kanun’un 18. maddesine göre yapılan parselasyon, bir bölgedeki tüm parselleri yeniden düzenler ve yol/yeşil alan payı olarak DOP keser.
Yazıyı okuyunİmar Çapı, Aplikasyon Krokisi ve Röperli Kroki Farkı
İmar çapı, aplikasyon krokisi ve röperli kroki sık karıştırılan üç belgedir; üçü de farklı aşamada, farklı kurumdan alınır. Farkları ve alım süreci.
Yazıyı okuyunYapı Kayıt Belgesi ve İmar Barışı: Kapsam ve Sağladığı Haklar
Yapı kayıt belgesi, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar için bir kayıt aracıdır; ama iskân yerine geçmez, deprem güvenliği vermez. Kapsam ve sınırlar.
Yazıyı okuyunHesap
TAKS, KAKS, otopark, sığınak ve alan hesaplarının işleyişi.
Emsal Hesaplama: TAKS, KAKS ve İnşaat Alanı Nasıl Bulunur?
Bir arsaya kaç m² inşaat yapabileceğinizi belirleyen sayı: emsal. TAKS, KAKS ve emsal harici alanlar örneklerle, mimar düzeyinde.
Yazıyı okuyunTAKS, KAKS ve Hmax Birlikte Nasıl Çalışır? Örnekli Rehber
Bir parselde ne inşa edebileceğinizi üç değer birlikte belirler: TAKS, KAKS ve Hmax. Hangisinin bağlayıcı olduğunu örnek hesaplarla gösteriyoruz.
Yazıyı okuyunEmsal Harici Alanlar: Sığınak, Otopark, Ortak Alan Nasıl Ayrılır?
Toplam inşaat alanını doğru hesaplamanın anahtarı, emsale dahil edilmeyen alanları doğru ayırmaktır. Hangi alanlar emsal dışıdır, mantığı nedir?
Yazıyı okuyunOtopark Yönetmeliği Hesabı: İhtiyaç Sayısı Nasıl Bulunur?
Bir projenin kaç araçlık otopark ayırması gerektiği, kullanım türüne ve büyüklüğüne göre değişir. Hesap mantığını ve otopark bedelini örneklerle anlatıyoruz.
Yazıyı okuyunSığınak Yönetmeliği: Zorunluluk ve Alan Hesabı Nasıl Yapılır?
Sığınak, birçok yapı türünde zorunlu bir güvenlik hacmidir. Hangi projelerde gerekir, alanı nasıl boyutlandırılır ve emsali nasıl etkiler?
Yazıyı okuyunÇekme Mesafeleri Nedir? Yapı Yaklaşma Sınırı Nasıl Uygulanır?
Çekme mesafeleri, binanın parsel sınırına ne kadar yaklaşabileceğini belirler ve fiilen kullanılabilir yapılaşma alanını daraltır. Ön, yan, arka bahçe ilişkisi.
Yazıyı okuyunBrüt, Net ve Satılabilir Alan Farkı Nedir? (TS 9111 Mantığı)
Aynı daire için farklı kaynaklarda farklı metrekare görmenizin sebebi, brüt, net ve satılabilir alan tanımlarının karıştırılmasıdır. Farkı örneklerle açıklıyoruz.
Yazıyı okuyunBağımsız Bölüm ve Arsa Payı: Doğru Hesap Nasıl Yapılır?
Arsa payı, bir bağımsız bölümün binadaki hem hakkını hem yükümlülüğünü belirler. Doğru hesap mantığı ve yanlış arsa payının sonuçları.
Yazıyı okuyunKot Alma ve Bodrum Katı: Tabii Zemin Emsali Nasıl Etkiler?
Bodrum katın emsale dahil olup olmayacağını ve iskân edilebilirliğini büyük ölçüde kot alma ve tabii zemin ilişkisi belirler. Kuralları örneklerle anlatıyoruz.
Yazıyı okuyunTasarım
Avan projeden uygulama projesine tasarım kararları ve çözümleri.
Avan Proje Nedir? Mimari Süreçteki Yeri ve Örnekleri
Avan proje, tasarımın ilk somut halidir. İçeriği, ölçeği, uygulama projesinden farkı ve imar verisinden nasıl hızlıca üretildiği.
Yazıyı okuyunAvan Projeden Uygulama Projesine: Aşamalar ve Onay Noktaları
Bir bina fikri, ruhsata esas uygulama projesine kadar üç aşamadan geçer. Her aşamada hangi paftalar üretilir, hangi onay noktaları beklenir?
Yazıyı okuyunKat Planı Tipleri: Koridorlu, Çekirdekli, Avlulu, Nokta Blok
Bir binanın verimini belirleyen ilk karar kat planı tipolojisidir. Koridorlu, merkez çekirdekli, avlulu ve nokta blok tipler hangi parselde işe yarar?
Yazıyı okuyunBina Çekirdeği Tasarımı: Merdiven, Asansör, Şaft ve Verim
Merdiven, asansör ve şaftların toplandığı çekirdek, bir binanın hem güvenliğini hem verimini belirler. Doğru çekirdek tasarımı neye bakar?
Yazıyı okuyunCephe Tasarımı Kararları: Kabuk, Kaplama, Güneş Kırıcı
Cephe tek bir malzeme kararı değil, üç bağımsız kararın bileşimidir: taban sistem, kaplama ve güneş kırıcı. Bu kararlar enerji performansını nasıl etkiler?
Yazıyı okuyunBodrum Otopark Tasarımı: Açık, Kapalı ve Mekanik Çözümler
Otopark ihtiyacı bir projenin verimini en çok yiyen kararlardan biridir. Açık, kapalı, bodrum ve mekanik çözümler arasında doğru seçim nasıl yapılır?
Yazıyı okuyunPeyzaj Tasarımı ve Açık Alan Planlaması: Yeşil Alan Oranı
Bina kütlesi kadar açık alan kurgusu da projenin kalitesini belirler. Yeşil alan oranı, geçirimli yüzey ve otopark ilişkisi nasıl dengelenir?
Yazıyı okuyunBina Yönlenmesi ve Güneş: Gölge Analizi, Pasif Tasarım
Bir kütlenin yönü, cephe kararından çok önce alınması gereken karardır. Gölge analizi, güneşlenme süresi ve komşu parsele etki nasıl değerlendirilir?
Yazıyı okuyunYangın Kaçış Merdiveni ve Erişilebilirlik: Kaçış Mesafesi
Bir binanın en az pazarlık edilebilir kararı yangın güvenliği ve erişilebilirliktir. Kaçış mesafesi, iki bağımsız kaçış ve engelsiz erişim nasıl kurgulanır?
Yazıyı okuyunRuhsat
Ruhsat, iskân ve tapu süreçlerinin adımları ve belgeleri.
Mimari Proje Raporu Nedir, Nasıl Hazırlanır? (İçerik + Örnek)
Mimari proje raporu, projenin yol haritası ve resmî belgesidir. İçerik başlıkları, yazım standardı, maliyet kalemleri ve otomatik üretim.
Yazıyı okuyunYapı Ruhsatı Nasıl Alınır? Baştan Sona Adımlar (2026)
Yapı ruhsatı, bir parselde inşaata başlamanın yasal koşuludur. Başvurudan onaya kadar hangi kurum ne yapar, hangi belgeler istenir, süreç adım adım nasıl ilerler?
Yazıyı okuyunYapı Ruhsatı İçin Gerekli Belgeler: Eksiksiz Kontrol Listesi
Ruhsat dosyasının eksik çıkması, sürecin en büyük geciktiricisidir. Tapudan taahhütnamelere, ruhsat için gerekli belgelerin tam listesi ve kontrol tablosu.
Yazıyı okuyunİskân (Yapı Kullanma İzin Belgesi) Nedir? Şartlar ve Başvuru
İskan belgesi, yapının kullanıma hazır ve ruhsatına uygun tamamlandığını gösteren son belgedir. Şartları, başvurusu ve eksik iş durumunda izlenecek yol.
Yazıyı okuyunYapı Ruhsatı Süresi: Başlama, Bitirme ve Yenileme Koşulları
Yapı ruhsatının sonsuz bir geçerliliği yoktur. Başlama ve bitirme süreleri, ruhsatın hükümsüz sayıldığı haller ve yenileme süreci nasıl işler?
Yazıyı okuyunTadilat Ruhsatı Nedir? Hangi Değişiklikler Ruhsata Tabidir?
Her değişiklik ruhsata tabi değildir ama sanılandan çok daha fazlası tabidir. Tadilat ruhsatının kapsamı, esaslı tadilat ayrımı ve süreç adımları.
Yazıyı okuyunKat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Farkı Nedir?
Kat irtifakı, inşaat halindeki hakkı; kat mülkiyeti, tamamlanmış mülkiyeti temsil eder. Kurulma şartları, tapuya etkisi ve iskânla bağlantısı.
Yazıyı okuyunProje Müellifliği ve Sorumluluk: Kim, Neyi İmzalar?
Bir ruhsat dosyasında imza atan her disiplinin ayrı bir sorumluluğu vardır. Proje müellifliğinin ne olduğunu, fenni mesuliyetle ilişkisini anlatıyoruz.
Yazıyı okuyunYapı Ruhsatı Harçları ve Bedelleri: Hangi Kalemler Var?
Ruhsat sürecinde ödenen bedel, tek bir kalemden ibaret değildir. Harç, katılım payı ve otopark bedeli gibi kalemlerin neye göre hesaplandığını anlatıyoruz.
Yazıyı okuyunFizibilite
Değerleme, kat karşılığı, maliyet ve pro-forma kurma.
Arsa Değerleme Yöntemleri: Emsal, Gelir İndirgeme, Artık Değer (2026)
Arsa değerleme tek bir sayı değil, bir yöntem seçimidir. Emsal karşılaştırma, gelir indirgeme ve artık değer yöntemlerinin ne zaman işe yaradığını görün.
Yazıyı okuyunKat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Yükümlülükler, Tapu Devri, Teminat
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile müteahhidi bir araya getiren en yaygın geliştirme modelidir. Yükümlülükler, tapu devri zamanlaması ve tipik uyuşmazlıklar.
Yazıyı okuyunKat Karşılığı Oranı Nasıl Belirlenir? Arsa Payı, Maliyet, Satış Üçgeni
Kat karşılığı oranı, sabit bir tablo değil; arsa payı, inşaat maliyeti ve satış fiyatının kesiştiği noktada oluşur. Oranı etkileyen faktörleri ve pazarlık mantığını görün.
Yazıyı okuyunHasılat Paylaşımı Modeli: Kat Karşılığından Farkı, Avantaj ve Riskleri
Hasılat paylaşımı, arsa sahibi ile müteahhidin daire yerine satış gelirini paylaştığı modeldir. Kat karşılığından farkını, avantaj ve risklerini karşılaştırmalı anlatıyoruz.
Yazıyı okuyunİnşaat Maliyeti Nasıl Hesaplanır? Birim Fiyat, Yapı Sınıfı, Kalemler
İnşaat maliyeti hesaplama, resmî yapı yaklaşık birim maliyeti ile başlar, yapı sınıfı ve iş gruplarıyla detaylanır. Kalemleri ve hesaplama mantığını anlatıyoruz.
Yazıyı okuyunGayrimenkul Proje Fizibilitesi: Pro-Forma, Nakit Akışı, IRR (2026)
Gayrimenkul fizibilite, bir pro-forma tablonun etrafında kurulur. Nakit akışı, geri dönüş süresi, IRR/NBD mantığı ve duyarlılık analizini adım adım anlatıyoruz.
Yazıyı okuyunArsa Alım Satımında Vergi ve Harçlar: Tapu Harcı, KDV, Değer Artış Kazancı
Arsa alım satımında dört farklı vergi/harç türü devreye girebilir: tapu harcı, KDV, değer artış kazancı ve emlak vergisi. Hangisi ne zaman doğar, kim öder?
Yazıyı okuyunArsa Yatırımında Risk Yönetimi: İmar, Hukuk, Likidite, Zamanlama
Arsa yatırımı riskleri; imar, hukuk, likidite ve zamanlama başlıklarında toplanır. Her birinin belirtilerini ve azaltma yollarını karar çerçevesi olarak anlatıyoruz.
Yazıyı okuyunDönüşüm
Kentsel dönüşüm süreci, riskli yapı ve yapı güvenliği.
Kentsel Dönüşüm Süreci Baştan Sona: 6306 Sayılı Kanun Rehberi (2026)
Kentsel dönüşüm süreci; riskli yapı tespitinden yeni yapının teslimine kadar birçok adımı ve tarafı olan uzun bir yoldur. Süreci baştan sona, taraflar ve adımlarıyla özetliyoruz.
Yazıyı okuyunRiskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır? Başvuru, Rapor ve İtiraz (2026)
Kentsel dönüşümün ilk ve belirleyici adımı riskli yapı tespitidir. Başvurudan rapora, itiraza kadar sürecin nasıl işlediğini anlatıyoruz.
Yazıyı okuyunKentsel Dönüşümde Hak Sahipliği, Kira Yardımı ve Krediler (2026)
Binası riskli yapı tespit edilen malikler için kira yardımı, kredi destekleri ve hak sahipliğinin nasıl belirlendiğini süreç ve koşullarıyla anlatıyoruz.
Yazıyı okuyunGüçlendirme mi Yıkım mı? Karar Kriterleri ve Maliyet Kıyası (2026)
Riskli olarak tespit edilen ya da deprem güvenliğinden emin olunmayan bir binada güçlendirme mi yıkım mı doğru karardır? Kriterler ve maliyet karşılaştırması.
Yazıyı okuyunZemin Etüdü Nedir? Neden Zorunlu, Nasıl Okunur? (2026)
Ruhsat başvurusunun zorunlu belgelerinden biri olan zemin etüdü, taşıyıcı sistem tasarımının temelini oluşturur. Testler, rapor içeriği ve tasarıma etkisi.
Yazıyı okuyunTürkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) Tasarımı Nasıl Etkiler?
TBDY 2018, sadece mühendislerin değil mimarların da tasarım kararlarını şekillendirir. Deprem düzeyleri, düzensizlikler ve taşıyıcı sistem seçimi mimari açıdan.
Yazıyı okuyunYapı Denetim Sistemi Nedir? Görevler, Bedel, Sorumluluklar (2026)
İnşaat başladığı andan iskan alınana kadar süreci teknik olarak izleyen kurum yapı denetim kuruluşudur. Görevleri, hizmet bedeli mantığı ve sorumluluklar.
Yazıyı okuyunDönüşümde Çoğunluk Kararı ve Anlaşmayan Malik: Süreç Ne Olur?
Riskli yapı tespit edilen binalarda tüm maliklerin oybirliği aranmaz; kanun belirli bir çoğunluk oranıyla karar alınmasına imkan tanır. Süreç ve anlaşmayan malikin durumu.
Yazıyı okuyunVeri
Bölge analizi, gelişim sinyalleri ve konum kararı.
Bölge Analizi Nasıl Yapılır? Mahalle, İlçe, İl Ölçeği (2026)
Bölge analizi, tek bir parsele bakmadan önce çevresini okumaktır. Mahalle, ilçe ve il ölçeğinde hangi veriye bakılacağını ve gözlemi yorumdan nasıl ayıracağınızı anlatıyoruz.
Yazıyı okuyunGelişim Sinyalleri: Bir Bölgenin Hareketlendiğini Erken Nasıl Anlarsınız?
Bir bölgenin hareketlendiğini herkes fark ettiğinde fiyat genelde geride kalmıştır. Erken sinyaller nerede görünür ve nasıl kaynak atıflı biçimde takip edilir?
Yazıyı okuyunArsa Alırken Kontrol Listesi: Tapudan İmara 8 Adım (2026)
Arsa alırken nelere dikkat edilmeli sorusunun cevabı tek bir belgede değil, sekiz ayrı kontrolde saklıdır. Tapudan zemine, imardan altyapıya adım adım liste.
Yazıyı okuyunTapu Türleri: Müstakil, Hisseli, Kat İrtifaklı Tapu Farkı (2026)
Tapuda yazan tür, sahip olduğunuz hakkın niteliğini belirler. Müstakil, hisseli ve kat irtifaklı tapu arasındaki fark ve hisseli tapunun taşıdığı riskler.
Yazıyı okuyunTarla ile Arsa Farkı Nedir? İmar Durumu ve Yapılaşma İzni
Tapuda yazan "tarla" ile "arsa" ibaresi aynı fiziksel toprağı farklı hukuki kategoriye sokar. Yapılaşma izni açısından tarla arsa farkını anlatıyoruz.
Yazıyı okuyunİmarsız Arazi Yatırımı: Fırsat mı, Risk mi? (2026)
İmarsız bir arazi, düşük fiyat ve yüksek belirsizlik demektir. Plan hiyerarşisinde ne beklenmesi gerektiğini ve hangi sinyallerin izlenmesi gerektiğini anlatıyoruz.
Yazıyı okuyunGES için Arazi Seçimi: Işınım, Eğim, Trafo Kapasitesi (2026)
GES için arazi seçimi ışınım, eğim, şebeke bağlantısı ve arazi vasfının kesiştiği bir karar. Doğru sıralamayla hangi kriter önce kontrol edilmeli?
Yazıyı okuyunEV Şarj İstasyonu Lokasyon Seçimi: Trafik, Altyapı, Rekabet
EV şarj istasyonu lokasyon seçimi trafik akışı kadar elektrik altyapısına da bağlıdır. Doğru yer kararı için bakılması gereken dört katman.
Yazıyı okuyunPerakende Mağaza Lokasyon Analizi Nasıl Yapılır? (2026)
Bir perakende noktasının başarısı büyük ölçüde konumla belirlenir. Yaya-araç akışından kanibalizasyon riskine mağaza lokasyon analizinin dört katmanı.
Yazıyı okuyunMahalle Ölçeğinde Veri Okuma: Doygunluk, Stok, Fiyat Çapası
Mahalle ölçeği, en yüksek çözünürlüklü ama en kırılgan veri katmanıdır. Doygunluk, stok, satış hacmi ve fiyat çapasını okurken verinin sınırlarını bilmek gerekir.
Yazıyı okuyunOkuduğunuzu kendi parselinizde deneyin.
Emsal hesabı, yapılaşma hakkı ve ön keşif özeti için tek bir parsel sorgusu yeterli; kayıt ve kredi kartı istenmez.